以土地作价入股进行投资怎么做账务处理？

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　　投资企业用土地使用权投资入股，按企业会计准则相关规定，关于投资需要区分投资企业和被投资方两种情况分别进行处理，那么以土地作价入股投资，应如何做账。

　　长期股权投资指通过投资取得被投资单位的股份。企业对其他单位的股权投资，通常视为长期持有，以及通过股权投资达到控制被投资单位，或是对被投资单位施加重大影响，或是为了与被投资单位建立密切关系来分散经营风险。

　　长期股权投资在初次确认时即能确定将长期持有。一般认为此处的长期为超过一年的期间。如果权益性投资目的是出于对被投资者的长期控制、共同控制或者能够施加重大影响，则该项权益性投资无论是否具有活跃市场和公允价值，均应按相关规定确认为长期股权投资。

　　反之持有意图并不是为了控制或重大影响，则应确认为相应的金融资产。但在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期权益性投资也应确认为长期股权投资。

　　无形资产指的是企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认的非货币性资产。

　　主要包括专利权、非专利技术、著作权、商标权、特许权等等。相对于其他资产，无形资产具有三个主要特征：1、不具有实物形态。

　　2、具有可辨认性。3、属于非货币性长期资产。

　　农民土地入股合作社的方式有：以土地经营权入股、以土地承包经营权折价参股等，目前国家是允许农民对自己的土地使用权进行入股处理的，具体情况可以按照上述两种不同的方式来办理。

　　一、农民土地入股合作社的方式有哪些。

　　(1)仅以土地经营权入股。

　　农户将土地承包经营权入股，由合作社统一对外出租，取得的收益按股分配。由于只有土地股，土地承包经营权不需要折价。

　　(2)以土地承包经营权折价后与资金、技术等生产要素共同参股。土地承包经营权作价的原则一般是按近三年的平均亩净收益与剩余承包期的乘积。

　　农业规模经营的收益高，风险也高。合作社与承租者签订出租协议时，应当明确租金**周期和方式，以避免承租者出现亏损无法**租金为成员带来的收益风险。

　　合作社可以向承租者收取一定数额的保证金，为保护耕地质量不因承租者经营行为受到影响，还应当商定收取耕地质量保护费或者复耕费。

　　(1)以行政村为范围，以村或组为单位成立土地股份合作社，以村为单位组建的有的还在各组设立分社。

　　(2)跨行政村组建土地股份合作社，即打破村、组界限组建合作社，吸收邻近村农民土地入股。

　　(1)合作社只发挥流转中介的作用，不直接从事土地经营活动。

　　合作社将土地全部委托给第三方经营，不从事具体的经营活动。

　　(2)合作社自主经营部分土地。

　　除了向外出租土地外，合作社自主经营或由成员承包经营部分土地。

　　(3)土地股份合作社与农民专业合作社相结合。

　　即参加土地股份合作社的部分成员又组建专业合作社，承包土地股份合作社的土地开展农业生产。

　　有的采取固定货币分红，有的则以大米等实物计价分红。

　　(2)保底分红与浮动分红相结合。

　　合作社设定每年每股保底分红，在此基础上，每年根据经营状况每股再增加分红若干。

　　(3)保底分红与二次盈余分配相结合。

　　合作社在确定保底分红的基础上，根据合作社盈余情况再确定二次分配方案。

　　集体建设用地联营和入股都是土地使用权用于开发和建设的方式，但它们在执行方式、投资风险和土地权益方面存在不同。

　　1执行方式：集体建设用地联营是由集体所有者与开发企业合作共同投资，共同经营和共同管理，通过联营形式合作完成开发建设工作。而入股是指集体所有者将土地使用权转移给开发企业，开发企业携带自有资金进行开发。

　　2投资风险：集体建设用地联营由于集体所有者与开发企业共同承担经营风险，共享项目利益，但也共同承担项目风险。而入股形式中，由于土地使用权归开发企业所有，开发企业需自行承担投资和经营风险。

　　3土地权益：在集体建设用地联营中，集体所有者保留了土地使用权，有权参与项目管理和决策，共同享有项目收益。而在入股模式中，土地使用权转移给开发企业，集体所有者只能以股权形式参与部分业务利益分配。

　　集体建设用地联营和入股都是利用土地资源进行投资和开发的方式，但由于其不同的执行方式和投资风险，也需要依据不同的项目需求选择合适的模式。

　　以国有土地使用权入股的法律规定。

　　根据我的了解，土地入股验资通常需要进行土地过户的询证。

　　这是因为土地过户是土地入股的前置条件，只有土地过户完成后才能进行土地入股验资的工作。土地过户是指土地所有权的转移，需要进行相关的手续和文件的办理，确保土地的所有权转移清晰合法。

　　在土地入股验资的过程中，土地过户的相关文件和手续也是需要进行审核的，以确保土地入股的合法性和有效性。询证土地过户是土地入股验资的一个必要步骤。

　　关于土地使用权的法律规定主要为《土地管理法》等相关规定，具体的规定如下：《土地管理法》第十二条规定，土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

　　《土地管理法实施条例》第五条第一款规定，单位和个人依法使用的国有土地，由土地使用者向土地所在地的县级以上人民**土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级以上人民**登记造册，核发国有土地使用权证书，确认使用权。其中，中央国家机关使用的国有土地的登记发证，由国务院土地行政主管部门负责，具体登记发证办法由国务院土地行政主管部门会同国务院机关事务管理局等有关部门制定。

　　《中华人民共和国公司法》第二十七条股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资。法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。

　　法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。

　　集体土地，指农民集体所有的土地，也称作是劳动群众集体所有的土地。

　　一、集体土地入股合作协议甲方：(以下称甲方)乙方：(以下称乙方)根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》及《公司法》等相关法律法规和有关国家政策的规定，本着平等协商、自愿有偿的原则，经双方充分协商一致，就乙方以集体土地折价入股与甲方共同建设茶叶生产、加工项目等相关事项达成如下协议：一、合作方式乙方以土地使用权向甲方投资入股，甲方负责项目的开发建设、经营管理，承担开发建设、经营管理所需的全部资金。本合同生效后，甲方按本合同约定向乙方给付红利。

　　二、合作期限乙方入股合作期限为年，自20年月日起至年月日止。三、乙方入股土地的基本情况乙方用于投资入股的土地位于村组，暂估面积亩(以实际核定面积为准)，四抵界址以有关部门最终确定的红线为准。

　　土地主要用于茶叶生产、加工、经营所需的生产厂房、办公楼及其他配套设施的建设。四、乙方分红的标准及结算方式1、经双方协，乙方入股按下列标准分红：项目建设投产十年内按保底价每亩每年元的标准分红给乙方。十年后按每亩每年元分红给乙方。二十年后按每亩每年元分红给乙方。

　　2、乙方不参与甲方经营管理，不论甲方公司经营状况如何，甲方均应按本合同的约定及时给付乙方分红。逾期超过三个月，视为违约，按违约条款处理。

　　3、甲方按年与乙方进行红利结算，自本合同签订之日起，一个月内甲方将乙方应得的第一年度红利款付到乙方指定的帐户。以后，在上一年度期满前30日给付下一年度红利。

　　五、甲方的权利与义务1、甲方有权要求乙方按合同的约定交付入股土地并要求乙方全面履行合同义务，甲方承担办理入股土地使用权证所需费用。2、甲方在本合同约定的地块上具有使用权、收益权、自主组织生产经营和产品处置权。

　　3、甲方在国家法律法规和政策允许范围内从事生产和经营活动，应当加强安全生产，防止事故发生，造成损失的，由其自行承担责任。4、甲方应依法保护和合理利用土地，不得使其荒芜、不得从事掠夺性经营，不得擅自改变土地用途，不得给土地造成永久性损害。

　　5、甲方在入股土地上可以修建建筑物及附属设施、道路及其它相关生产必须设施。6、甲方负责组织筹集建厂资金，确定投资规模，规划使用土地。

　　7、在本合同期满后，甲方若需继续使用该土地，在同等条件下甲方享有优先权。六、乙方的权利与义务1、乙方有权按照合同规定收取股权红利，按照合同约定的期限到期收回入股的土地。

　　2、乙方有权监督甲方使用土地的情况，并要求甲方按约履行合同义务。3、乙方应协助甲方按合同规定行使土地使用权，帮助甲方协调本集体经济组织内与其它承包户主发生的用地用水、用电、道路、治安等方面的**，不干涉甲方正常的生产经营活动。

　　4、合同签订后，乙方必须提供入股土地所有资料，积极协助甲方办理合法土地使用权证到名下。5、乙方必须维护甲方的生产、生活环境，保护甲方的正常工作秩序。

　　乙方不得以任何方式阻碍甲方生产、生活，破坏经营秩序，如造成甲方损失，乙方负责全部经济赔偿。七、合同期满后地上建筑物、构筑物及相关设施的处理1、甲方在与乙方不再续签合同的条件下，在当时为生产经营需要而设立、安装、购置的相关设施、设备及可移动的构(附)建物等，甲方自行拆除归甲方所有。

　　2、永久性建筑物，构筑物无偿归乙方所有。八、其它约定1、在合作经营期间内，土地所有权仍归入股人所有，但不得在以土地入股经营期内挪作他用，不得对银行及其它经济体作为抵押。

　　2、甲方在原土地入股份额外，与他方进行合作，接受他人土地入股并进行投资，其入股土地及投资资产自然形成另外的法律关系，(包括**土地进行投资)。如进行资产整合、改组、原土地入股人(乙方)有权享有优先权。

　　3、如生产经营需要，企业向银行借贷资金用于发展生产，必须征得乙方同意，原则上土地不能作为**风险抵押物。4、地面建筑物、构筑物以合作公司名义报建审批，乙方有义务积极协助办理全部手续，使建设生产符合国家法律法规。

　　5、甲方有权对整个建设项目进行规划、设计，确定建设施工方案。6、建成投产后，生产工人优先在土地入股人中选拔。

　　有技术、有能力，品德优良者优先进入生产管理层，待遇与其他人平等。7、本协议一经签订，依据《公司法》组建公司董事会，乙方可委派1名股东代表作为公司监事监督公司管理。

　　8、合同到期后，如公司经营正在良性循环，甲方有权在国家政策允许的条件下与乙方续签合同，具体条款另行协商。9、合同期内，如果该土地被国家重大项目依法征收、征用、占用，甲方投入的所有资产及建筑物、附属物设施的补偿费全部归甲方所有，土地补偿费归乙方所有。

　　不可抗力的天灾**所造成的损失，互不承担责任。九、合同的变更、解除有下列情形之一者，本合同可以变更或解除：1、订立的本合同所依据的国家政策发生重大变化的。

　　2、因不可抗力(重大自然灾害)使合同无法继续履行的。3、不按合同规定用途使用土地的。

　　十、违约责任1、一方违约应按乙方叁拾年红利总和的10%向对方**违约金，违约金不足以弥补对方损失的，还应当赔偿对方全部经济损失。2、因不可抗力而不能履行合同时，一方当事人应及时通知对方，并提供证明材料。

　　可根据不可抗力的影响程度、部分或者全部免除责任，但法律另行规定的除外。十一、争议解决的方法1、双方发生合同**可协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民**进行调解。

　　不愿协商或调解不成的，可以向当地人民****。2、在调解或诉讼过程中，不得以任何方式阻止正在进行的正常生产经营活动。

　　十二、合同生效本合同自双方签字(盖章)后生效。未尽事宜，经甲乙双方共同协商一致后订出补充协议书，补充协议与本合同具有同等法律效力。

　　作价入股出让的法律规定是按照用途分为不同的年限，居住用地年限为70年，工业、教育、文化综合等其他用地年限是50年，而商业、旅游娱乐等用地是40年。

　　第十条国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　第三十一条县级以上地方人民**可以要求占用耕地的单位将所占用耕地耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。

　　第六十四条集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。

　　第六十五条在土地利用总体规划制定前已建的不符合土地利用总体规划确定的用途的建筑物、构筑物，不得重建、扩建。

　　第七十四条买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民**自然资源主管部门没收违法所得。对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。可以并处罚款。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。